Da cessão de direitos hereditários à usucapião — trajetória da regularização imobiliária

A informalidade na aquisição de bens imóveis no Brasil perpassa muitas das nossas negociações. A cessão de direitos possessórios corre aos braços da usucapião; a promessa de compra e venda, quitada e esquecida sem a escritura definitiva, encontra a adjudicação compulsória; e a cessão de direitos hereditários sobre bem singular fica no aguardo da realização do inventário e da partilha, para que o bem seja, enfim, atribuído ao quinhão do herdeiro cedente.

A vida seria mais fácil e poética se todos tivessem seus imóveis com os registros imobiliários em dia, aguardando apenas uma escritura pública de compra e venda para selar a transferência da titularidade.

Mas a tranquilidade não dá ibope. Apenas o drama, o clamor e o sofrimento.

Por isso, gostamos de andar à beira do precipício e celebrar contratos com promessas de transferência de titularidade sem saber, ao certo, se um dia será possível cumpri-las.

Uma dessas promessas aparece quando alguém negocia um bem imóvel individualizado que ainda se encontra entre os bens da herança, sem que tenha sido realizado o inventário e a partilha daquele que se foi.

Simplesmente por ostentar a condição de herdeiro, a pessoa cede direitos hereditários sobre determinado bem do espólio sem se preocupar em concluir o inventário e a partilha, etapas necessárias para que aquela história possa chegar ao seu desfecho e o imóvel, finalmente, alcançar o registro em nome de quem o adquiriu.

Então, vejamos as consequências:

1) A cessão de direitos hereditários sobre bem singular, quando realizada por escritura pública e sem envolver direitos de incapazes, não se torna nula apenas porque recai sobre um imóvel determinado da herança. O negócio existe e é válido, mas sua eficácia sobre aquele bem dependerá de um acontecimento futuro: que ele venha, na partilha, a caber ao herdeiro que realizou a cessão.

2) Enquanto a partilha não acontece, essa cessão não pode prejudicar os demais herdeiros. Afinal, até que se saiba definitivamente o que caberá a cada um, nenhum deles pode tratar determinado bem da herança como se já fosse exclusivamente seu.

3) Ainda assim, a cessão pode transmitir a posse. E, uma vez entregue o imóvel ao cessionário, essa posse passa a existir no mundo dos fatos e do Direito, podendo ser defendida até mesmo diante de terceiros.

4) O cessionário precisa se habilitar no inventário antes da definição da partilha, para que a cessão seja considerada e o bem possa ser destinado a ele. Com a homologação da partilha, o formal de partilha será o título hábil para a transferência do imóvel ao cessionário, que deverá levá-lo ao Registro de Imóveis. No inventário extrajudicial, a cessão também deverá integrar o procedimento para que, ao final, o título possa chegar ao registro e completar aquilo que começou muito antes, com a escritura de cessão.

Não é errado negociar um bem imóvel por meio de cessão de direitos hereditários. Mas há riscos que costumam ser ignorados.

Se a cessão foi escolhida para instrumentalizar a negociação, é porque não se podia simplesmente fazer uma escritura de compra e venda. E, se não se podia, provavelmente era porque o imóvel ainda não estava registrado em nome de quem pretendia negociá-lo.

Então o herdeiro cede direitos sobre um bem que ainda não tem plena certeza de que lhe será destinado na partilha.

Até porque existem as dívidas daquele que faleceu, pagas com os bens do espólio e que, por algum curioso lapso de memória, frequentemente são esquecidas da equação.

Soma-se a isso a necessidade de realizar o inventário e a partilha, judicial ou extrajudicial, para definir qual herdeiro ficará com o quê e permitir que o cessionário participe desse caminho até que o imóvel possa, enfim, alcançar o Registro de Imóveis.

Mas, como o assunto é Brasil, depois de realizada a “venda” do bem, muitas vezes desaparece o interesse em abrir o inventário.

O herdeiro recebeu.

O cessionário entrou no imóvel.

E a vida seguiu.

Esquece-se apenas de um pequeno detalhe: o cessionário ainda precisa do término daquela etapa para que a promessa feita no início da história possa chegar à propriedade registrada.

Os anos, porém, têm seus próprios planos.

O inventário que não foi aberto permanece fechado. Um herdeiro falece, depois outro. Surgem filhos, netos, novos inventários e novas partilhas. Aquilo que, no início, dependia de um único procedimento começa a exigir uma verdadeira genealogia documental para alcançar o Registro de Imóveis.

É justamente aqui que a usucapião, que talvez nem participasse da história se tudo tivesse seguido seu curso natural, começa a se aproximar do enredo.

Ela não é um procedimento genérico que a todos acode, nem uma forma de simplesmente ignorar o inventário, a adjudicação ou qualquer outro meio próprio de regularização.

Mas, quando os anos transformam aquele caminho originalmente simples em uma sucessão de inventários, pessoas falecidas, documentos perdidos e transmissões nunca registradas, a regularização pela cadeia original pode se tornar difícil, onerosa e, algumas vezes, quase impraticável.

Enquanto os papéis envelhecem, porém, a posse continua.

O cessionário permanece no imóvel, conserva, constrói, paga tributos, exerce os poderes de proprietário e vê passar o tempo.

E é nesse momento, desde que estejam presentes os requisitos legais da prescrição aquisitiva, que a usucapião deixa os bastidores e assume o papel de atriz principal do enredo.

Quem talvez não participasse daquela história, justamente porque existia um caminho específico para a regularização do imóvel, passa a oferecer uma nova possibilidade diante de uma posse prolongada que perdeu, ao longo dos anos, sua continuidade com o registro.

No fim, o cessionário ainda pode encontrar a esperança — e a segurança — de organizar o seu patrimônio.

Mas a um custo financeiro e temporal muito maior do que teria suportado se aquela antiga cessão tivesse seguido, desde o princípio, o seu curso natural.

Com inventário, partilha, registro, calma e alguma poesia.