Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial?

Não há prazo legal fixo. A duração depende da obtenção da ata notarial, do levantamento técnico, da colheita das anuências dos confrontantes — normalmente a etapa mais demorada — e das diligências do registrador. Por dispensar a tramitação judicial, a via extrajudicial tende a ser concluída em prazo menor que a judicial.

Posso somar meu tempo de posse ao do antigo possuidor?

Sim. É a chamada accessio possessionis (CC, art. 1.243). Se você adquiriu a posse de alguém — por contrato, cessão ou herança — pode somar o tempo dele ao seu, desde que as posses sejam contínuas e de mesma natureza.

Sim. A lei exige que o pedido de usucapião extrajudicial seja instruído por advogado.

E se um vizinho se recusar a assinar a planta?

A lei prevê a notificação do confrontante para que se manifeste. Após a Lei 13.465/2017, o silêncio é interpretado como concordância. Se houver impugnação fundamentada, o registrador remete o caso ao Judiciário.

Imóvel de herança sem escritura pode ser usucapido?

Depende. Se a posse é exercida por herdeiro em nome do espólio, pode não haver o ânimo de dono exclusivo exigido. Muitas vezes o caminho correto é o inventário, não a usucapião — ou uma combinação dos dois. É uma das situações que mais exige análise cuidadosa.

Usucapião serve para regularizar imóvel financiado?

Não. Havendo contrato de financiamento em vigor, a posse é exercida com base no contrato, não com ânimo de dono — falta requisito essencial.

Posso usucapir um imóvel que ocupo há 3 anos?

Somente se a modalidade familiar (2 anos) se aplicar ao caso. As demais modalidades exigem prazos maiores.

Usucapião Extrajudicial

A usucapião permite adquirir a propriedade de um imóvel pelo exercício prolongado da posse. Desde 2015, quando não há litígio, o procedimento pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis.

Conteúdo elaborado por Ingrid Peleteiro — Advogada · OAB/RJ nº 180.888

O que é

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade: quem exerce a posse de um imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo previsto em lei e com ânimo de dono, pode ter essa posse convertida em propriedade formal.

Historicamente, a usucapião só podia ser reconhecida por sentença judicial. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), introduzido pelo CPC/2015 e posteriormente aprimorado pela Lei nº 13.465/2017, criou a usucapião extrajudicial: um procedimento administrativo processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde se localiza o bem.

A via extrajudicial não dispensa a atuação de advogado — a lei exige que o pedido seja instruído por profissional habilitado.

Quando a usucapião extrajudicial é possível

Posse qualificada — exercida de forma mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono, pelo prazo exigido pela modalidade aplicável ao caso
Ata notarial — lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo e as características da posse
Planta e memorial descritivo — assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto, com ART/RRT) e pelos titulares de direitos registrados sobre o imóvel e sobre os imóveis confrontantes
Ausência de litígio — não pode haver disputa judicial em curso sobre a posse ou a propriedade do bem
Consentimento dos confrontantes — se algum confrontante ou titular registral não assinar, a lei prevê a notificação para que se manifeste; o silêncio, hoje, é interpretado como concordância (após a Lei 13.465/2017)

Quando a usucapião extrajudicial não é possível

Imóveis públicos — bens da União, dos Estados e dos Municípios não são passíveis de usucapião, em qualquer modalidade (art. 183, §3º e art. 191, § único, da Constituição)
Terrenos de marinha — pertencem à União; a regularização segue outro caminho (aforamento, ocupação)
Existência de litígio — havendo ação judicial sobre a posse ou a propriedade, o caminho é a via judicial
Impugnação fundamentada — se um confrontante, o titular registral ou a Fazenda Pública impugnar o pedido de forma fundamentada, o registrador remete o caso ao Judiciário
Posse precária, clandestina ou violenta — posse obtida por permissão (comodato, locação) ou por violência não gera usucapião, por faltar o ânimo de dono
Bens de família em situações específicas e imóveis gravados com cláusulas restritivas exigem análise particular

Nem toda impugnação inviabiliza definitivamente a regularização. A remessa ao Judiciário significa apenas que aquele caminho específico — o administrativo — não se aplica.

Modalidades de usucapião

Cada modalidade tem prazo e requisitos próprios. As principais:

Modalidade	Base legal	Prazo	Observação
Extraordinária	CC, art. 1.238	15 anos	Reduzido a 10 anos se houver moradia habitual ou obras produtivas
Ordinária	CC, art. 1.242	10 anos	Exige justo título e boa-fé; reduzido a 5 anos em hipóteses específicas
Especial urbana	CF, art. 183 / CC, art. 1.240	5 anos	Imóvel urbano até 250 m², para moradia, sem outro imóvel
Especial rural	CF, art. 191 / CC, art. 1.239	5 anos	Área rural até 50 hectares, tornada produtiva, sem outro imóvel
Familiar	CC, art. 1.240-A	2 anos	Ex-cônjuge/companheiro abandonou o lar; imóvel até 250 m²
Coletiva	Estatuto da Cidade, art. 10	5 anos	Núcleos urbanos informais, população de baixa renda

A definição da modalidade correta é o primeiro passo — ela determina o prazo exigido e a documentação necessária.

Documentos necessários

Do requerente

Documento de identidade, CPF e comprovante de estado civil
Comprovante de residência

Da posse

Ata notarial lavrada em cartório de notas, atestando tempo e características da posse
Provas do tempo de posse: contas de luz, água, IPTU antigos, notas fiscais de obras, fotografias datadas, declarações de vizinhos
Justo título, se houver (contrato de compra e venda, recibo, cessão de direitos, escritura não registrada)

Do imóvel

Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT
Anuência dos confrontantes e dos titulares de direitos registrados
Certidão de matrícula atualizada do imóvel e das matrículas confrontantes
Certidões negativas de ações reais e pessoais reipersecutórias em nome do requerente e dos possuidores anteriores
Certidão negativa de IPTU / comprovantes de pagamento
Certidão de inteiro teor do cadastro municipal, quando houver

Complementares

Documentos que comprovem a soma de posses (accessio possessionis), se o requerente somar seu tempo ao do possuidor anterior
Declaração de que não é proprietário de outro imóvel, nas modalidades especiais

Como funciona o procedimento

Análise da viabilidade — definição da modalidade aplicável, verificação do prazo de posse e da ausência de litígio.
Lavratura da ata notarial — no cartório de notas, o tabelião atesta o tempo e as características da posse.
Levantamento técnico — elaboração da planta e do memorial descritivo por profissional habilitado, com georreferenciamento quando exigido.
Obtenção das anuências — colheita das assinaturas dos confrontantes e dos titulares de direitos registrados.
Protocolo no Registro de Imóveis — apresentação do requerimento instruído com toda a documentação, subscrito por advogado.
Diligências do registrador — o oficial analisa a documentação, promove as notificações necessárias e publica edital para eventuais interessados.
Manifestação da Fazenda Pública — União, Estado e Município são cientificados para se manifestar sobre eventual interesse no imóvel.
Registro — não havendo impugnação e estando regular a documentação, o registrador abre matrícula em nome do requerente.

Custos envolvidos

Ata notarial — emolumentos do cartório de notas, conforme tabela oficial do Estado do Rio de Janeiro.

Levantamento técnico — honorários do engenheiro ou arquiteto responsável pela planta e pelo memorial, além das taxas de ART/RRT junto ao conselho profissional.

Certidões — emissão das certidões negativas, de matrícula e demais documentos exigidos, cada uma com custo próprio.

Emolumentos registrais — taxas do Registro de Imóveis para o processamento do pedido e para o registro final, fixadas por tabela oficial e variáveis conforme o valor do imóvel.

ITBI — a incidência do imposto municipal de transmissão sobre a usucapião é tema debatido. Prevalece o entendimento de que não há incidência, por se tratar de aquisição originária da propriedade — não há transmissão de um titular anterior. A prática, contudo, varia entre municípios e demanda verificação caso a caso.

As tabelas de emolumentos são fixadas por ato oficial e atualizadas periodicamente. Consulte os valores vigentes junto ao cartório competente.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial?: Não há prazo legal fixo. A duração depende da obtenção da ata notarial, do levantamento técnico, da colheita das anuências dos confrontantes — normalmente a etapa mais demorada — e das diligências do registrador. Por dispensar a tramitação judicial, a via extrajudicial tende a ser concluída em prazo menor que a judicial.
Posso somar meu tempo de posse ao do antigo possuidor?: Sim. É a chamada accessio possessionis (CC, art. 1.243). Se você adquiriu a posse de alguém — por contrato, cessão ou herança — pode somar o tempo dele ao seu, desde que as posses sejam contínuas e de mesma natureza.
Preciso de advogado?: Sim. A lei exige que o pedido de usucapião extrajudicial seja instruído por advogado.
E se um vizinho se recusar a assinar a planta?: A lei prevê a notificação do confrontante para que se manifeste. Após a Lei 13.465/2017, o silêncio é interpretado como concordância. Se houver impugnação fundamentada, o registrador remete o caso ao Judiciário.
Imóvel de herança sem escritura pode ser usucapido?: Depende. Se a posse é exercida por herdeiro em nome do espólio, pode não haver o ânimo de dono exclusivo exigido. Muitas vezes o caminho correto é o inventário, não a usucapião — ou uma combinação dos dois. É uma das situações que mais exige análise cuidadosa.
Usucapião serve para regularizar imóvel financiado?: Não. Havendo contrato de financiamento em vigor, a posse é exercida com base no contrato, não com ânimo de dono — falta requisito essencial.
Posso usucapir um imóvel que ocupo há 3 anos?: Somente se a modalidade familiar (2 anos) se aplicar ao caso. As demais modalidades exigem prazos maiores.

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