Escrituras e Certidões
Escritura não é registro. Contrato não é escritura. E a matrícula não é a mesma coisa que a certidão. Confundir esses documentos é a origem de boa parte dos problemas imobiliários.
Conteúdo elaborado por Ingrid Peleteiro — Advogada · OAB/RJ nº 180.888
A confusão que custa caro
| Documento | O que é | O que não é |
|---|---|---|
| Contrato (compromisso, gaveta) | Acordo entre as partes. Gera obrigação | Não transfere propriedade |
| Escritura pública | Ato lavrado por tabelião. Formaliza o negócio | Ainda não transfere propriedade |
| Registro | Ato do Registro de Imóveis na matrícula | É isto que transfere a propriedade |
| Matrícula | O "prontuário" do imóvel, no Registro de Imóveis | Não é o mesmo que escritura |
| Certidão de matrícula | Cópia oficial da matrícula, com validade temporal | Não é a matrícula em si |
A regra do Código Civil (art. 1.245): "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis."
E o §1º completa: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."
Quem tem escritura mas não registrou não é dono. Tem um título hábil a transferir — e nada mais.
Escritura pública
Quando é obrigatória: para negócios que envolvam imóvel de valor superior a 30 salários mínimos (CC, art. 108). Abaixo disso, admite-se instrumento particular.
Onde: qualquer cartório de notas — não há competência territorial. As partes escolhem.
Principais espécies
- Compra e venda
- Doação — com ou sem reserva de usufruto
- Permuta
- Dação em pagamento
- Instituição de usufruto
- Partilha — inventário ou divórcio
- Cessão de direitos
- Instituição de servidão
- Confissão de dívida com garantia
O que o tabelião faz: verifica a identidade e a capacidade das partes, confere a documentação exigida, redige o ato conforme a vontade declarada, lê em voz alta, colhe as assinaturas e confere fé pública. A escritura é prova plena dos fatos que o tabelião presenciou.
O que o tabelião não faz: investigar riscos, avaliar a conveniência do negócio, checar processos contra o vendedor. Para isso, é preciso due diligence.
Certidões imobiliárias
Do imóvel
Certidão de matrícula (inteiro teor) — reproduz toda a vida jurídica do imóvel: aquisições, hipotecas, penhoras, averbações, restrições. É a peça mais importante. Deve ser atualizada — cartórios exigem, em geral, emissão nos últimos 30 dias.
Certidão de ônus reais — foca nos gravames incidentes.
Certidão negativa de IPTU — quitação municipal.
Certidão de valor venal — para fins de ITBI ou ITCMD.
Do vendedor
Certidões dos distribuidores — cíveis, criminais, trabalhistas, fiscais, federais. Essenciais para comprovar boa-fé.
Certidão negativa de débitos federais (PGFN/RFB).
Certidão de protestos.
Certidão de falência e recuperação judicial — se pessoa jurídica.
Do falecido (inventário)
Certidão de óbito · Certidões negativas fiscais em nome do falecido · Certidão de inexistência de testamento (CENSEC).
Prazos de validade
| Certidão | Validade típica |
|---|---|
| Matrícula / ônus reais | 30 dias |
| Distribuidores | 30 a 90 dias |
| Negativas fiscais | 30 a 180 dias |
| Certidão de casamento | Cartórios exigem atualizada (90 dias) |
Certidão vencida obriga a nova emissão — e novo custo. Organizar a sequência de obtenção evita retrabalho: certidões que demoram devem ser pedidas primeiro.
Erros frequentes
"Tenho a escritura, o imóvel é meu." Não. Sem registro, o vendedor continua sendo o dono perante terceiros.
Deixar de registrar para "economizar". Os emolumentos de registro são inevitáveis — só se adiam. E enquanto isso, o imóvel está exposto a penhoras contra o vendedor.
Aceitar certidão vencida. O cartório recusa e o negócio para.
Não conferir a matrícula antes. Toda a informação relevante está lá — e ninguém lê.
Confundir contrato de gaveta com propriedade. Ele gera direito a exigir a escritura (adjudicação compulsória), não a propriedade em si.
Custos envolvidos
Emolumentos do tabelionato — para lavratura da escritura, por tabela oficial do RJ, variáveis conforme o valor do negócio.
Emolumentos do Registro de Imóveis — para o registro, também tabelados e variáveis com o valor.
Certidões — cada uma com taxa própria.
Tributos — ITBI ou ITCMD, conforme a natureza do ato.
As tabelas de emolumentos são fixadas por ato oficial e atualizadas periodicamente. Consulte os valores vigentes junto ao cartório competente.
Perguntas frequentes
- Posso comprar imóvel só com contrato?
- Pode — mas não se torna proprietário. Sem escritura e registro, você tem direito pessoal contra o vendedor, não direito real sobre o imóvel.
- Escritura pode ser feita em qualquer cartório?
- Sim, escritura não tem competência territorial. O registro, sim — deve ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
- Perdi a escritura. E agora?
- Se foi registrada, a propriedade está garantida pela matrícula — basta pedir certidão. Se foi lavrada e não registrada, pede-se traslado ao tabelionato.
- Imóvel abaixo de 30 salários mínimos precisa de escritura?
- A lei admite instrumento particular. Mas o registro continua sendo indispensável para transferir a propriedade.
- Quanto tempo tenho para registrar?
- Não há prazo legal, mas não registrar é assumir risco: enquanto o título não estiver registrado, o imóvel responde por dívidas do vendedor.
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